2023年4月20日下午，“深圳取消二手房参考价”的消息不胫而走。

互联网时代，信息爆发和高效率传播的环境之下，这个“网传消息”给深圳中介和业主群体带来的，又是一个不眠夜。

(资料图片仅供参考)

很多头部媒体在第一时间也进行了转载和传播：

4月20日，几乎全网都在刷这个消息，特别是深圳本地的大小微信群里面，都能看到这个消息，但耐人寻味的是：这个消息只在民间传播，官方保持了沉默，没正式发文，银行只是口头通知。

基于当前的信息和现实情况综合来看，后续具体有没有文件，是否执行，又或者是一日游，还有待跟进观察，不过这个信息传递过程的本身，实际上已经点燃了素有“中国炒房第一城”名头深圳的各个维度群体和市场的一些躁动情绪。

身在深圳的朋友，一定能够感受到这种躁动，阔别近三年，深圳的街头巷尾，茶余饭后，关于楼市和房价，又一次成为了焦点话题。

一个主流的声音是这样的：深圳终于等到了这天，楼市和二手房可谓久旱逢甘霖。

当然，作为全国楼市调控管理的风向标，深圳的这个动向如果后续从“网传”坐实成为现实，那么对全国楼市和行情必然会产生很大影响。

但是从理性和谨慎的态度出发，让子弹飞一会才是明智的选择。

毫无疑问，二手房指导价，对于深圳，乃至全国的楼市来说，是一个具有时代意义的调控信号，也发挥了该有的政策效果。

了解深圳楼市的朋友自然明白，参考价对深圳二手房市场的冲击力之大。

如果，这个动向最终成为现实，那么就正式说明深圳二手房指导价时代已过去，也宣告了整个市场的二手房指导价时代成为过去。

实际上，在当下这个时间节点，市场氛围之下，这样的动向，意味深长，耐人寻味。

绝对没有当下很多躁动浮躁群体看到和以为的那么简单。

二手房指导价时代成为过去，将给深圳，乃至全国的楼市带来哪些可能的影响？

1

事件复盘：网传“深圳二手房指导价成为过去式”事件，到底是怎么一回事？

网传的一些聊天记录和没有根据的对话内容，这里就不多展示了，信息爆炸的时代，浮躁且魔幻，开局一张图，后面全靠编的做法不是我的选择。

人在深圳，最先从比较有可信度渠道了解到这个动向，大概是在4月20日18点左右，几个国内比较主流的财经媒体报道中看到的。

其实从当天下午，深圳废除二手房指导价的消息突然传播开来。

具体内容是：

1、指导价不调整；

2、银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考；

3、即日起执行。

不少有头有脸的媒体就此向银行求证，得到了肯定的答案。并且相关的记者还和深圳本地一些银行进行了接触了确认了解。

媒体记者根据传闻内容向某家股份制银行工作人员进行了咨询。

当然，有银行工作人员表示未听说此事。

该工作人员表示，正常流程是政府部门公布文件，各银行收到后内部出政策，指导分行和一线落到执行端。一般不会有（文件未发）银行抢跑的情况。

也有银行工作人员表示，今天下午，行里的确下达了口头指令，但目前还未见到纸质文件。

另一家股份制银行的工作人员则表示，目前还没听说，但可能性比较大。

而据一家大型中介机构透露，目前还没有执行。可能要等到明天才会有确切的消息。

4月20日下午，一些中介机构已经开始在微信群转发这个消息。

另据接近监管的人士透露，深圳今年3月重新制定了指导价，但一直没有往外推。不知道是何原因，亦不清楚是否与此次传闻有关。

很明显，口径不一，没有公开文件，这个消息从严谨务实的角度去看，还停留在民间流言的阶段，至少，就算是确有其事，也存在着叫停和撤回的政策回转空间。

换句话说，这种事情一般都是先做再说。看看市场和更高意志的态度，留足后手总没错。

但其实，这已经不是第一次传深圳二手房指导价取消了。

3月2日晚间，深圳地产圈就出现过类似的传闻。当时的传闻内容是：

根据最新爆料，深圳市里开会确认基调，取消二手房参考价，一手房还是限价。但是否会官宣，等最后确认。当天晚上，券商中国记者也在业内打听了一圈，但据某大型中介公司人士透露，这是一则假消息。

这么长时间过去了，也未见有关方面官宣。

今年2月8日，深圳出台二手房指导价，正式满两周年。

当天，据南方都市报报道，深圳住建局回应称，内部已经根据市场形势对参考价做了新一版方案，但调整时间还没有定下来，是否发布也不一定。

对于当下这个消息和动向，首当其冲的，是深圳中介群体普遍表示很兴奋。

当然，还有在深圳经历过去三年市场毒打教育，被持续严格的限购和指导价按在地上反复摩擦的各路炒房群体和资金玩家们，简直不要太兴奋。

不仅如此，消息传出来后，立刻掀起了网络热议，冲上了房产热搜榜第一名。

作为全国楼市调控的风向标，深圳二手房指导价退出历史舞台，这个动向所对应的意义和政策态度，实际上对于全国楼市来说，都很重要。

事情就是这么一个事情，从当下的可信渠道和公开信息综合来看，此次深圳二手房指导价的相关动向网传内容，特别是深圳银行贷款端不按参考价执行，基本可以确定是现行事实。

2

本质和影响分析：二手房指导价成为过去式，将给深圳本地楼市带来哪些实质性影响？

从专业和务实的角度出发，准确地讲，这次深圳并非废除了二手房参考价，而是银行不再捆绑参考价放贷，取而代之的是，根据银行的评估价或网签价格（实际成交价）孰低来放贷，而这个价格会更接近市场价。

也就是说，让价格信号回归市场本来面目，并主导银行放贷。

原本套在深圳楼市和二手房房价头上的指导价紧箍咒，被取下来了。

这让深圳很多自媒体都一片欢呼雀跃，各种大利好的解释，大有一副翻身把歌唱的味道。

其中不乏高喊深圳房价马上要涨，恨不得把脸贴在屏幕上去吹“再不上车，追悔莫及”的气势。

但是从我本人接触的圈子和几个段位比较高的，也是深圳楼市深度参与角色的一些群体实际接触所获得的反馈态度来看，完全不是那么一回事。

市场价主导银行放贷，就会避免参考价导致的“去杠杆”效应（高于参考价的部分，都会转化为首付）。

其直接效果是，购房者可以加杠杆了。这也是主流看多房价，看涨楼市群体的一个关键所在：没有指导价的约束，那么曾经在深圳玩的飞起来的什么高评高贷，低成本就能撬动杠杆上车……等等的玩法，不又可以死灰复燃，故技重施了？

有指导价是玩不动，现在没有指导价了，憋了这么久，不跳出来炒作套利一波，属实有点对不起这个群体的逐利本性了。

毫无疑问，对那些挂牌价本来挺高，但被参考价压下来、购房人被迫“高首付”的房源，贷款不再捆绑参考价以后，首付降下来了，购房人也不用到处借钱凑首付了，购房门槛低了。

这对活跃交易是非常好的，也是此次新政的出发点之一。

但有没有想过，这会带来什么结果？

几个可能的，并且是马上就会出现的动向，给大家分析一波：

1，一些楼盘业主会马上向上调价，而且幅度很大，可能是过山车式的上涨。

2，一些比较稳妥，素质较高的楼盘业主会微涨，大概涨个10%-20%左右。成交意愿不会很强，主要是观察市场需求和转化效率是否存在，如果出现供需挤压，会有进一步的加价动作，曾经的坐地起价，临时跳价的现象，也不稀奇；

3，深圳部分板块，楼盘，会进一步出现价格下行，和新房抢楼市流动性的表现。

但是，就和前面说的一样，在后续深圳楼市是否能够梦回2019年同期的盛况，实际上对于当下深圳楼市真正的参与群体，利益关联群体中，是有分歧的。

拿着过去的旧船票，能不能登上新时代的船，这个对于理性群体来说，心里都没有什么底。

别看深圳中介和炒房群体的躁动，虚的很。

当然，只要有涨价预期，大家就会重返楼市。

加杠杆，则是修复涨价预期的关键。

现实中，总有人会在新政的刺激下，愿意多加杠杆进场，但这只是个案。

加杠杆意愿，如果没有真实的供需挤压去推波助澜，也就是炒一头就歇菜了，别说持续升温了，最有可能的，就是直接炒糊了。

真正深圳和房产在过去几年有直接利益关系的群体，都知道“原本以为指导价是降杠杆，没想到下行趋势里面，竟然成了业主们的财富价值的托底保障”这个逻辑。

这是当下喊得最响，叫得最凶的声音，不会告诉大家的真实现实。

当下深圳楼市很多人都经历了疫情三年，经济冲击之下深圳房价的波动，很多深圳的投资，炒房群体，对于二手房指导价的态度，可能和绝大多数局外人认为的，不一样：

诚然深圳的二手房指导价，是自2021年2月份开始的。也是全国第一个建立二手房指导价机制的。

当时，指导价比放盘报价，整体低20-60%。实行2年，深圳二手房价不断下降，部分炒作厉害的学位房，降幅高达20-40%。

就连豪宅，也在跌。

刚出来的时候当头一棒，被炒房群体恨得牙痒痒。

但是三年疫情，经济承压的现实之下，越来越多的人也发现，二手房指导价，竟然成了经济下行阶段对深圳房价最好的一个保护托底政策，事实上，在深圳的都知道，如果没有二手房指导价的存在，可能在过去三年，深圳很多炒作性质的房产，变成法拍房的可能，价格暴跌难以挽回的可能，要比没有指导价的背景下，高出去不知道多少。

值得一提的是，深圳作为全国首个推行二手房参考价的城市以来，全国共有15个城市发布二手房参考价，其中不乏上海、北京、广州、西安、东莞等高房价城市。

在过去一年里，除深圳以外，其他城市要么官宣取消参考价，要么参考价“名存实亡”，甚至有些城市从始至终连实施细则都未出台。

但目前严格执行二手房指导价的，也仅深圳和上海而已。而上海，实际上指导价政策，也已经“名存实亡”了。

如今，深圳二手房指导价时代已过去，也宣告了整个市场的二手房指导价时代成为过去。

回到关键影响上，随着“二手房成交参考价”从“实质性的指导价”回归“真正的参考价”，再加上715调控满3周年，深圳楼市和房价就能回到曾经热度和行情表现么？

多空博弈，可以开始吵架了，利益关联，没有对错讨论的意义，但是从我个人的角度以及对当下中国经济环境和楼市的理解来看，并不认为指导价取消，就能让当下依然处于低谷的深圳楼市，有立竿见影的反弹复苏效应。

市场和政策的博弈其实已经不是核心问题，关键是，经济基本面，信心和预期，才是大问题。

3

后续展望：深圳开启后二手房指导价时代，将给中国当下的楼市带来怎样的示范效应？

深圳这个动向，其实并不是孤例：

2023年，北京带头在默默变现放松限购，深圳、上海的跟进自然就是弹指一挥间。

估计一线城市将陆续迎来更多的放松政策。

原因复杂么？并不复杂，现实情况就是：

无论是楼市海量压顶的供应端，比如庞大的商品房供应、海量的二手房，人才房分流，还是今非昔比的需求端，比如支撑楼市的几个行业（地产、金融、互联网、机关国企）都挥别过去的繁荣，如何重返楼市高光时刻？

但是经济复苏，需要楼市完成闭环，需要房地产行业，别说什么拉动效应，至少也不能拖后腿吧？

一线头部城市调控和政策放松，目的是纠偏，是事急从权，是阶段需求，而不是刺激和改变主线，这一点至关重要。

主线是什么？房住不炒，房地产新模式，还有房地产税的达摩克里斯之剑高悬，当然，政策工具箱里面，有想象力的东西，不胜枚举。

当然这样备受瞩目的头部城市动向，对应到微观和个体头上，就能产生很多想象力和炒作的噱头，话题，很正常。

但是基于本质和现实来看，实际上，可能对于炒房，价差套利的念头想要死灰复燃，用曾经的套路继续大赚特赚这样的群体来说，一波来自市场的毒打和再教育，可能已经在路上了。

不仅仅是对于深圳是这样，对于全国其他蠢蠢欲动的城市，也是这样。

老大不说老二，炒房第二城的杭州，炒房第三城的合肥，还有一些可能根本没有指导价的城市，深圳二手房指导价时代结束，能有多少现实的市场和现实意义？

可能最后就是自媒体，中介，炒房群体在舆论环境中的一场精神高潮，然后哄抬价格换来现实的一顿暴捶，才是大概率事件。

中国早就过了，闭着眼睛随便买都可以涨价的时代了。这才是现实。

至于说深圳二手房指导价退出历史舞台，实际上在当下来看，对于全国楼市，并没有多少影响。

基于动向，结合现实，对当下深圳和全国楼市的几个观点分享

最后，基于以上对动向分析和观点，结合当下中国的经济一些现实，谈几点个人观点，不一定对，权当抛砖引玉，供各位头条的读者朋友们，进行一个讨论和参考：

1，深圳为什么现在选择让二手房指导价退出？

这是一个好问题，也是一个关键问题。对深圳来说，不管是先行示范区，还是长效机制建设的“带头大哥”，首当其冲的就是要在规范和法制引领下树立高质量发展典范。

以政府划定的某个时间点上的参考价，代替市场价，这是哪门子的高质量发展呢？哪门子的长效机制，哪门子的治理体系和治理能力现代化呢？因此，市场稳定了、投资客退出了、加杠杆情绪很弱了，稳定重新回到主题，参考价就应该适时退出，让市场发挥内生力量。

而且，在市场最为低迷的阶段，再合适不过。

时机拿捏，非常到位，而且微妙之处，就在于当下同样也被叫停的人才房市场化的现实背景。市场价6-7折人才房都卖不动，指导价退出，看看你们炒什么？

哈哈哈哈哈……这个还真的人得在深圳才能体会到这里面的微妙之处。

2，需求端低迷，购买力缺乏，合格借款人消失，才是当下市场的现实情况。

2023年3月份以来，旅游热、奢侈品热、楼市豪宅热、各大城市宾馆酒店涨价此起彼伏，为什么宏观经济数据还表现出了类似于通缩的趋势和信号呢？

信心和预期不足的说法，老调重弹，陈词滥调，但是直击本质，说出了关键。

深圳这一波房价推高炒作，是必然，但是价格随便炒，这是一回事；

但是市场和需求愿不愿意买单接盘，这就是另一回事了。

房价标高了容易，卖不掉无人问津就不容易了吧？

经济转型特殊阶段，信心预期普遍不足不稳的背景下，想要实现顺利转移债务杠杆，还要满足预期捞一波价差收益，这天下的好事都能一次捞个够？

那中国的股民朋友被套牢，忍痛割肉怎么算？

踩在高位被套牢的群体想要解套，先别想赚钱的事，先看清楚接盘的下家在哪里。

3，2023年，别说一线城市，基本上具备高度增值确定性的房产投资，都不存在。

给大家看个关键数据，千万别相信什么一些中介和自媒体罗列的看上去头头是道的分析和乱七八糟的任何东西，就只看二手房成交量

二手房有成交是最难也最不可能做假的数字，因为这个数字是真金白银要掏钱出来的数字，而且还涉及到契税等等一系列的关节。

还是以深圳为例：

深圳部分区域的去化周期（按3月份的销售速度），长达20多个月。而且全是4-9千套房源的区域大户。

二手房市场数据，对应的流动性，搞投资，不谈流动性，不就是忽悠人么？

以上数据说明了什么结论？

手里拿着现金，千万别着急。现在手头有现金的人才是大爷。

要抬价请随意，但是被忽悠就掏腰包，那就说不上理性和合适了。

拿一个依然处于网传，没有公开文件状态，但是市场已经实施的政策动向，就想和经济大势作对，就想着旧船票还能坐上新时代的头等舱，这或许，是很多当局者，最大的悲哀所在。

这样的观点，和一众咋咋呼呼，浮躁功利的声音，是不是不太一样？

不一样就对了，信息时代，总得看点有价值的内容，总得听点理性的声音吧？